ปั้นโมเดล’ภูเก็ตอินเวสเม้นท์’ ดันเสาหลักศก.ใหม่เสริมท่องเที่ยว วิลล่าหรูคึกคัก แห่สร้างรับนักธุรกิจระดับ’บิลเลียนแนร์’

จากสถานการณ์โควิด-19 ที่ระบาดมาต่อเนื่องถึง 2 ปี ได้ส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวที่อยู่ในภาวะที่ยัง ‘น่าเป็นห่วง’ เนื่องจากในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ภาคการท่องเที่ยวร้อนแรง ประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายของนักท่องเที่ยว ส่งผลให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้าท่องเที่ยวสูงเกือบ 40 ล้านคน รายได้กว่า 2 ล้านล้านบาท ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โรงแรม และธุรกิจบริการต่างๆ ได้รับาอานิสงส์จากการเติบโตของภาคท่องเที่ยวอย่างมาก โดยเฉพาะจังหวัดภูเก็ต ที่ช่วงก่อนโควิด จะมีชาวต่างชาติและคนไทยเดินทางเข้ามากว่า 10 ล้านคน ชาวจีนและรัสเซีย เป็นตลาดหลักที่นิยมเข้ามาพักผ่อนกว่า 70% ซึ่งต่างจากสภาพปัจจุบัน ที่รัฐบาลจีนยังไม่เปิดให้มีการเดินทางออกนอกประเทศ เกิดสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครนที่ยังคงยืดเยื้อ ราคาน้ำมันสูงขึ้น ส่งผลให้เงินเฟ้อในหลายประเทศเริ่มขยับสูงขึ้น และมีผลต่อเนื่องถึงอัตราดอกเบี้ยที่เข้าสู่เทรนด์ขาขึ้นเช่นกัน

โดยนายธนูศักดิ์ พึ่งเดช นักธุรกิจในภาค อสังหาริมทรัพย์ ในฐานะประธานหอการค้าจังหวัดภูเก็ต เปิดเผยถึงภาพรวมเศรษฐกิจภาคใต้ว่า เจอสถานการณ์หนัก หนักกว่าคนอื่นมาโดยตลอดกว่า 2 ปี โดยเฉพาะจังหวัดภูเก็ตที่โดนผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 มาตั้งแต่เดือนมีนาคม 2563 ถูกปิดเกาะ ไม่มีนักท่องเที่ยวเข้ามา จนในที่สุด รัฐบาลได้พยายามสร้างความเชื่อมั่นผ่านโมเดล ‘ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์’ ออกมา ซึ่งสถานการณ์ปัจจุบัน ก็เจอโบนัสใหม่ สงครามรัสเซียกับยูเครน ส่งผลให้นักท่องเที่ยวชาวรัสเซียที่อยู่ในจังหวัดภูเก็ตและในประเทศไทย เกิดความกังวลในเรื่องเงินสกุลในการชำระค่าใช้จ่าย ก็เป็นประเด็นที่ทุกฝ่ายและระดับประเทศพยายามหาทางแก้ไข

“ภาพรวมนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต มีจำนวนไม่น้อย แต่ภาพที่ออกมามีการเปลี่ยนแปลงไป เนื่องจากมีนักลงทุนรายใหญ่ ทั้งจากต่างชาติและนักลงทุนคนไทย มองเห็นวิกฤตในจังหวัดภูเก็ตช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ก็มีเสนอขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมเป็นจำนวนมาก และก็มีผู้ที่สนใจเข้ามาลงทุนซื้อโครงการ ในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น ส่งผลให้บรรยากาศของการเข้ามาลงทุนเข้ามาซื้อโรงแรมมีความคึกคัก มีการเจรจาซื้อขายโครงการในระดับ 1,000 ล้านบาท ถึง 2,000 ล้านบาท เนื่องจากแบรนด์ของภูเก็ต ยังเป็นที่ยอมรับได้ และคาดว่าใน 2 ปี หรือ 3 ปีข้างหน้า ภูเก็ตจะกลับมาเป็นหรือใกล้เคียงกับปี 2562 สะท้อนให้เห็นว่า กลุ่มทุนขนาดใหญ่ ยังมองภูเก็ตเป็นบวก ยังเนื้อหอมอยู่”

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯในจ.ภูเก็ต พบว่า โครงการคอนโดมิเนียม ยังหนักมีปัญหาแน่นอน เนื่องจากตลาดหลักจะเป็นชาวจีนและรัสเซีย โดยผู้ซื้อชาวจีนมีสัดส่วนถึง 60% ซึ่งสภาพปัจจุบัน ยังไม่กลับมา ไม่สามารถเดินทางมาตรวจห้องชุดได้ ซึ่งเปรียบเสมือนการแช่แข็งหรือหยุดมาไว้เกือบ 2 ปีแล้ว ขณะที่ผู้ซื้อจากประเทศรัสเซียก็มีสัดส่วนไม่น้อยอีก 30% และอีก 10% จะเป็นสัญชาติอื่นๆ

“2 สัญชาติหลักที่เป็นกำลังซื้อหลักของอสังหาฯภูเก็ต ยังไม่มา และยิ่งรัฐบาลจีนประกาศเข้มงวดในการเดินทางออกนอกประเทศ ก็ทำให้คอนโดฯในรูปแบบฟรีโฮลด์ ก็ถูกแช่แข็งไปด้วย ดังนั้น ตนคิดว่า รัฐบาลน่าจะผ่อนคลายในเรื่องการโอนเงินให้ง่ายกว่านี้ เพื่อให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ หรือ การโอนที่ดิน ในกรณีที่ไม่มีการจ่ายเงินที่เป็นหลักฐานและไม่สามารถโอนที่ดินได้นั้น ก็ควรยกเลิกออกไปเลย”

ส่วนโครงการบ้านเดี่ยว สามารถปรับลดและเพิ่มขนาดโครงการได้ ที่น่าสนใจ กลุ่มบ้านระดับไฮเอนด์ ก็ยังมีการซื้อขายกัน แต่สถานการณ์ภาคอสังหาฯจะกลับไปเหมือนปี 62 คงไม่มีทาง

สำหรับปรากฎการณ์ที่ต้องติดตามคือ โครงการวิลล่าแพงระดับราคา 200-300 ล้านบาทขึ้นไป มีการปลูกสร้างเยอะขึ้น เนื่องจากนักธุรกิจระดับบิลเลียนแนร์ ต้องการมีบ้านหลังที่สองไว้รองรับลูกค้าและนักลงทุน เป็นตลาดที่น่าสนใจ มีการซื้อขายวิลล่าในระดับราคาที่สูงมาก

นายธนูศักดิ์ พึ่งเดช
นายธนูศักดิ์ พึ่งเดช

หมดยุคตลาด”คอนโดเทล”ในภูเก็ต
การันตียิลด์สูงๆ ลดหายไป

นายธนูศักดิ์ กล่าวถึงโฉมหน้าหรือสิ่งที่จะเกิดขึ้นกับภาคอสังหาฯในจ.ภูเก็ตหลังโควิด-19 ว่า คิดว่าโครงสร้างการขายแบบเก็งกำไร หรือ การเสนอผลตอบแทน(การันตียิลด์) ที่เคยให้สูงเหมือนปี 2560-2562 นั้น (คอนโดเทล) น่าจะมีการลดลง คอนโดฯจะเติบโตแบบชะลอตัวพอสมควร จากนี้ไป การขายคอนโดฯและบ้าน จะเป็นลักษณะขายตรงทั้งฟรีโฮลด์ และ ลีสโฮลด์ (แนวราบ ก็มีกลุ่มชาวต่างชาติ ก็สนใจวิลล่าและแนวราบมากขึ้น)

“ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เรามุ่งแก้ไขเรื่องเศรษฐกิจภูเก็ตเป็นหลัก และต้องหาเสาหลักเศรษฐกิจใหม่ๆของภูเก็ต ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการวางโครงข่ายของเศรษฐกิจภูเก็ต ภายใต้ชื่อ GEMMMSST จะเป็นโครงสร้างของการทำเศรษฐกิจ ในการทำโครงการใหม่ที่เข้ามาเสริมรายได้การท่องเที่ยว มากกว่าที่จะพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวถึง 90%เหมือนก่อนโควิด โดย GEMMMSST จะเป็นการสร้างจากทรัพย์สินที่ภูเก็ตพึ่งมี ให้เกิดประโยชน์สูงสุด อาทิเช่น ร้านอาหารในภูเก็ต ได้รับมาตรฐาน MICHELIN ที่บ่งชี้ถึงคุณภาพของร้านอาหาร และนักท่องเที่ยวคนไทยก็นิยมเดินทางมา”

จ.ภูเก็ต ยังมีความโดดเด่นเรื่องโรงเรียนนานาชาติ ขนาดใหญ่ที่มีคุณภาพค่อนข้างสูงถึง 13 โรงเรียน ดังนั้น ควรส่งเสริมให้มีการจัดตั้งมหาวิทยาลัยเข้ามารองรับและสนับสนุนต่อ จะกลายเป็นการส่งเสริมเศรษฐกิจในรูปแบบของการศึกษา,การส่งเสริมให้ภูเก็ตกลายเป็น ศูนย์การแพทย์ ขึ้นมาภายในระยะ 5-6 ปีข้างหน้า

ขณะที่ทางสิงคโปร์ ก็มีความสนใจที่นำเรือสำราญเข้ามาจอดท่องเที่ยวที่จ.ภูเก็ต ซึ่งปัจจุบันมี 5 ท่าเรือยอร์ชของภาคเอกชนและภาครัฐให้เปิดให้บริการอยู่ ก็น่าจะกระตุ้นให้เกิดเศรษฐกิจดี เกิดการส่งเสริมกีฬาทางน้ำใหม่ๆ การประชุมสัมมนา เป็นต้น

สร้าง’เสาหลักศก.ภูเก็ต’ใหม่
โมเดล GEMMMSST ชดเชยท่องเที่ยว2แสนลบ.

สำหรับประเด็นความขัดแย้งระหว่างประเทศ จะเพิ่มโอกาสให้เกิดการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความปลอดภัย ทองคำ อสังหาฯนั้น นายธนูศักดิ์ กล่าวว่า ภูเก็ตได้รับโอกาส แต่ได้รับบนตัวเลขที่ไม่ใช่ตัวเลขในฝัน เป็นตัวเลขที่ต้องตัดสินใจเพื่อที่จะทำให้ Hair cut ในสิ่งที่มีความเสี่ยง เช่น ผม(นายธนูศักดิ์) ทำธุรกิจโรงแรมมานาน แต่ผมก็ต้องในสภาวะที่ไม่คิดจะขาย แต่ก็ต้องปล่อย อาจจะมีกำไรที่ไม่ได้ดังที่ชอบ แต่ถ้านักลงทุนที่อยากซื้ออสังหาฯภูเก็ต ก็อยากได้เปรียบในราคาที่เคยขึ้นไปสูงสุด การซื้อขายตอนนี้ จะเยอะมาก และน่าจะมีข้อตกลงทยอยเข้ามาในปี 65 มากกว่า 2 ปีที่ผ่านมา มีการเปลี่ยนมือโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น

“วิกฤตจากสงคราม เราก็พอจะได้รับโอกาส การจะทำให้ลูกค้าต่างชาติมาเที่ยวที่จ.ภูเก็ต เราต้องทำให้ชัดเจนขึ้นกว่าเดิม ตอนนี้ เรามีเที่ยวบินมาภูเก็ตทุกอาทิตย์ มาจากประเทศที่เราไม่ได้เคยได้ จากประเทศมองโกเลีย สัปดาห์ ละ 2 เที่ยวบิน เป็นการแก้เกมในการดึงนักท่องเที่ยวใหม่ๆเข้ามา เป็นการแก้วิกฤต หรือ วิกฤต ทำให้เราคิดไม่เอาเสาหลักการท่องเที่ยว ที่มาสนับสนุนรายได้ แต่มีการคิดโมเดล GEMMMSST ขึ้นมา เพื่อให้รอดวิกฤตได้ เข้มแข็ง ไม่ใช่มีรายได้ทางเดียวจากการท่องเที่ยว แต่จะแปลงแอสเสทของในจ.ภูเก็ต มาสร้างมูลค่าเพิ่ม คาดโมเดล GEMMMSST ภายในระยะ 5-7 ปีข้างหน้า จะมาสนับสนุนเสริมให้กับรายได้จากการท่องเที่ยวได้มากกว่าร้อยละ 50 หรือประมาณ 2 แสนล้านบาท เมื่อเทียบกับรายได้ภาคการท่องเที่ยวก่อนโควิดที่มีตัวเลขราว 4 แสนล้านบาท”

นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล
นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล

แรงซื้อที่อยู่อาศัยคนในภูเก็ต ยังไม่ฟื้นดี
นทท.เข้ามาต่ำ รายได้ลดฮวบ-หนี้บัตรพุ่ง

นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวถึงทิศทางอสังหาฯในจ.ภูเก็ตว่า การท่องเที่ยวในจ.ภูเก็ตที่ขึ้นสูงสุดจะประมาณ 14 ล้านคน หรือเฉลี่ยเดือนละกว่า 1 ล้านคน แต่เมื่อเกิดโควิด ก็ทำให้ตัวเลขนักท่องเที่ยวหายไป จนเมื่อมีการเปิดโมเดล ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์ เมื่อเดือนสิงหาคม 2564 ปรากฎว่ามีนักท่องเที่ยวเข้ามาอย่างต่อเนื่อง และรายได้จากภาคการท่องเที่ยวเริ่มชัดเจนและดีขึ้นก็ประมาณเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ขณะที่นักท่องเที่ยวชาวไทยที่เดินทางมาภูเก็ต ก็มีสัดส่วนที่มากขึ้น แต่เมื่อรวม 2 กลุ่มแล้ว ยังมีสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับตัวเลขเดือนละกว่า 1 ล้านคน โดยรายได้จากกลุ่มคนไทยที่มาท่องเที่ยวในจ.ภูเก็ตปรับขึ้นเพียง 10-15% ซึ่งไม่เพียงพอที่จะหมุนเวียนให้คนในจ.ภูเก็ต มีรายได้ที่เพียงพอจนตัดสินใจเข้ามาซื้ออสังหาฯในระยะยาว โดยรายได้ต่อหัวต่อประชากรก่อนโควิดอยู่ที่ 20,000 -30,000 บาทต่อเดือน ลดลงมาเหลือประมาณหลักพันบาท ทำให้ผู้บริโภคต้องไปพึ่งสินเชื่อบุคคล เพื่อนำเงินในอนาคตมาจับจ่ายใช้จ่าย

“คาดว่า กำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าคนไทยจะกลับมาพลิกฟื้นอย่างเร็วปลายปี 65 ภายใต้เงื่อนไข การเปิดโอกาสให้นักท่องเที่ยวเข้ามาได้เต็มที่ หรือรอการประกาศให้โควิด เป็นโรคประจำท้องถิ่น ก็จะช่วยกระตุ้นการท่องเที่ยวให้เร็วขึ้น”

นายกสมาคมฯกล่าวถึงตลาดลูกค้าต่างชาติว่า หากมองในโปรดักส์ในกลุ่มพูลวิลล่าระดับลักชัวรี่ สามารถขายได้ในภาวะที่เกิดโควิด-19 มีตั้งแต่ราคา 50 ล้านบาท 500 ล้านบาท หรือมี 1 หลัง ที่ขายไป 600 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่า ลูกค้าต่างชาติ มีการเตรียมพร้อมและมองหาที่อยู่อาศัยในจ.ภูเก็ต เป็นบ้านหลังที่ 2 เป็นบ้านสำหรับพักผ่อน ย้ายมาหรือหลบมาอยู่จ.ภูเก็ตหากเกิดเหตุการณ์อีก ทำให้บริษัทอสังหาฯหลายแห่ง หันมาลงทุนและพัฒนาโครงการพูลวิลล่าระดับลักชัวรี่มากขึ้น

โดยนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาจ.ภูเก็ต หลักๆจะเป็นชาวจีน แต่ปัจจุบันยังไม่สามารถเดินทางออกมาได้ ที่เหลือจะเป็นชาวรัสเซีย 15% เยอรมัน 9.5% อังกฤษ 9% ที่เหลือจะเป็นฝรั่งเศล ,สหรัฐฯ,คนไทยที่อยู่ต่างประเทศเดินทางกลับ และออสเตรเลีย เป็นต้น

“ทางออกของผู้ประกอบการในระยะนี้ ไม่มุ่งเน้นทำโครงการใหญ่มากเกินไป ถ้าเป็นตลาดที่เจาะกลุ่มลูกค้าท้องถิ่น ต้องย่อขนาดที่ดินพัฒนาโครงการ จากเดิม 40-50 ไร่ ก็กดลงมาเหลือไม่เกิน 3 ไร่ 5 ไร่ หรือไม่เกิน 10 ไร่ ซึ่งรูปแบบจัดสรรเล็กพิเศษ มีข้อจำกัดน้อยกว่า ต้นทุนถูกกว่า และปิดการขายได้รวดเร็ว หรือ การทำโครงการระดับล่าง ราคา 2.5 ล้านบาทลงไปก็พอมีกำลังซื้อ แต่ต้องบริหารเรื่องการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน บางกรณียื่นกู้ไป 10 ราย ได้รับการอนุมัติแค่ 2-3 ราย สิ่งที่จะตามมา ผู้ประกอบการต้องเฟ้นหาลูกค้าเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว รองรับในกรณีที่ลูกค้าถูกปฎิเสธสินเชื่อ ส่วนกลุ่มตลาดราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป จนถึง 8 ล้านบาท แม้จะพอขายได้ แต่ต้องใช้เวลา ซึ่งในมุมแล้ว เป็นเซกเมนต์ที่น่าห่วงขายได้ยาก สิ่งที่เห็น เมื่อเกิดความยากในการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการกระโดดหนีไปทำตลาดระดับลักชัวรี่แทน มีกำลังซื้อสูง มีเงินสด หรือกู้ก็ไม่มาก เป็นต้น”

แลนด์ลอร์ดสงขลา ขนที่ดินพัฒนาโครงการ
ลดความเสี่ยงภาษีที่ดินฯ-บ้านใหม่ขึ้นราคา5-10%

นายศุภชัย รุจิเรืองโรจน์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา เรามีปัญหาค่อนข้างแตกต่างกับจังหวัดอื่นๆ เพราะสงขลามีเศรษฐกิจหลากหลาย มีประมง ท่องเที่ยว(กว่า 90% จากมาเลเซีย) ยางพารา เมืองการศึกษา และเรื่องการรักษาพยาบาล โดย 6 จังหวัดรอบๆ จ.สงขลา ก็ส่งบุตรหลานมาศึกษาหรือมารักษาตัวที่อ.หาดใหญ่ เป็นต้น และภาคอสังหาฯ

ปัญหาของอำเภอหาดใหญ่ มีเรื่องของความเชื่อมั่น ราคาที่ดินมีมูลค่าสูง จะเห็นได้ว่า บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ จะไม่ลงมาทำบ้านที่อ.หาดใหญ่ เพราะที่ดินอยู่ในมือของแลนด์ลอร์ด มีโครงการจัดสรรพิเศษ(จัดสรรจิ๋ว) หรือโครงการเลี่ยงจัดสรร เกิดขึ้น ทำให้ลูกค้าถูกแชร์ความสนใจออกไป ผู้ประกอบการบางรายที่มีการเก็บแลนด์แบงก์ในช่วงเศรษฐกิจดีๆ ก็เริ่มมีความกังวลและไม่แน่นอน เนื่องจากมีโควิด ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สงครามรัสเซีย-ยูเครน ทำให้ผู้ประกอบการนำที่ดินมาพัฒนาโครงการกันมากขึ้น คาดว่าจะเห็นซัปพลายใหม่ออกสู่ตลาดจำนวนมากในปี65 แต่ผู้ประกอบการมีความประสบการณ์กันมามาก จะพัฒนาโครงการเป็นเฟสๆ เช่น เฟสระหว่างสร้าง เฟสสร้างเสร็จ และเฟสในอนาคต ซึ่งจะไม่สะท้อนให้เห็นว่าจะเกิดสินค้าล้นตลาด ขณะเดียวกันด้วยจำนวนสินค้าที่ออกสู่ตลาดจำนวนมาก ทำให้ราคาโครงการแนวราบไม่สามารถปรับขึ้นได้มาก ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น

“วิธีการบริหารต้นทุนของเรา เดิมบ้านพรีเซลส์และบ้านสร้างเสร็จก่อนขายจะมีสัดส่วนครึ่งๆ แต่เนื่องด้วยยอดขายที่ชะลอตัว และต้นทุนจากราคาน้ำมันปรับสูงขึ้น ก็ต้องมาจัดสต๊อกใหม่ อาจจะต้องปรับราคาขึ้นในส่วนของบ้านที่ยังไม่ได้สร้าง หรือชะลอในเฟสดังกล่าว เพื่อรอให้ต้นทุนก่อสร้างนิ่ง แต่การที่ต้นทุนจะนิ่ง ก็ต่อเมื่อสร้างเสร็จ สุดท้ายแล้ว เราก็ต้องปรับขึ้นราคาประมาณร้อยละ 5-10 ของราคาขาย หมายความว่า ถ้าบ้านราคา 3 ล้านบาทอาจขึ้นเกือบร้อยละ 10 แต่ถ้าราคา 7 ล้านบาท ก็ขึ้นราคาร้อยละ 5 รวมแล้ว 1 หลังราคาปรับขึ้นประมาณ 2-3 แสนบาท การที่ผู้ประกอบการไม่ขึ้นราคา ก็เท่ากับลดราคาที่ดินลงไป”

อ้างอิง
https://m.mgronline.com/stockmarket